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华夏幸福又要凉凉?产业新城模式下的冰火两重天

  来源:资管云

华夏幸福两笔11.2亿元的信托融资未能按期偿付,已实质违约。

传,华夏幸福曾要求信托贷款展期,信托公司在考虑中。

华夏幸福引平安入股时签订对赌协议,约定了2020年净利润不低于180亿,Q3季报华夏幸福净利润才80亿,面对100亿缺口,大概率完不成。

传,华夏幸福正在和平安胶着的进行着谈判。

根据华夏幸福2020半年报显示,一年内到期的有息债务共876.04亿元,而账面货币资金仅412.61亿元。

传,华夏幸福旗下公司的商票已经于1月8日开始停止兑付。

华夏幸福已然四面楚歌,这是要凉凉了么?

01

产业新城模式下的冰火两重天

观察华夏幸福2019年的财报有一个有意思的现象,在地产板块114家上市公司中,华夏幸福的每股收益、每股净资产、净利润、营业总收入、净资产收益率均排可排在前十位。

然而却有一个指标排在倒数第二,从华夏幸福深陷现金流短缺的困扰中大家也能猜出来了,这个指标就是每股现金流。

这一切都是源于华夏幸福特殊的模式——产业新城。

华夏幸福将自己的这种模式称为开发性PPP模式,即“政府主导、企业运作、合作共赢”。也就是从政府手里拿了一块地后,由自己进行设计规划、土地整理、基础设施建设、提供公共配套服务、招商引资、产业孵化、产业加速,以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。而当地政府仅对整个项目过程进行相关监督审批即可。

这一系列降龙十八掌打下来,一个一穷二白的地方就变成了一个有想象空间、有前景、有竞争力的新城。

从0到1这个过程中,离不开华夏幸福多元化的综合开发能力,所以在拿地上占得了先机,2020年上半年,华夏幸福的平均拿地成本折算下来约5600元/平米。

规划设计开始直到最终运营维护的每一个环节,华夏幸福都有收入。

只要熬过了低毛利的前期设计、土地整理和基础设施建设,华夏幸福就可以获得高毛利的产业发展服务收入。

高毛利的产业发展服务收入贡献了公司大部分的毛利润,并带动公司整体毛利率提高。

2019年,产业发展服务收入占总收入的26.18%,但贡献了总体毛利的50.55%,以自身84.63%的毛利率将总体毛利率拉升到43.82%。

产业新城模式让账面上看起来极其丰满,但现实摸起来却很骨感。

舍不着孩子套不着狼,高收益的前提是需要华夏幸福前期进行大量的垫款,另一方面,收入结算来自政府,政府对结算结果进行审核后需纳入最近一年的财政预算予以支付,需要一定的工作周期,1-2年左右。所以华夏幸福的收入变成不了真金白银,只是账面上的一堆数字。

02

平安雪中送炭

华夏幸福的现金流一直都是捉襟见肘的,在2018年现金流危机终于爆发。这时平安踩着七彩祥云而来,解救了华夏幸福。

2018年7月10日,华夏幸福基业控股股份公司,向平安转让19.7%的公司总股本,总价137.7亿元。

2019年1月31日,华夏幸福第二次向平安出售股份1.7亿股,总价42.03亿元。

此次平安的入股不仅带来了近180亿的现金,还带来了信用背书。

2019年后华夏幸福发行了不少于150亿的永续债信托,不能说和平安入股没有关系吧。 

但平安并不是来做慈善的,入局同时双方签订了对赌协议。要求华夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏控股将对平安资管进行现金补偿。

1个季度内完成100亿的净利润显然对于华夏幸福来说难于上青天,所以此次华夏幸福是否能够渡劫很重要的一部分取决于平安的行动。不会釜底抽薪,并能鼎力相助。

我们再回过头来看看平安会不会有什么 “坏心眼”呢?!

平安第一次入股时,双方签订的对赌协议中关于补偿的内容如下:

对于平安来说,它要的不过是对于承诺业绩对应份额的保障,并没有过多索取。

对于华夏幸福来说,即使这三年净利润为0,补偿金额=(114.15+144.88+180)*19.7%=86.49亿元,但平安投入了137.7亿元,也就是说,最极端的悲惨情况下,它至少净赚51.21亿。当然平安是拿了股权的,但股权价值取决于业绩,假使华夏幸福3年来一分钱不赚,股价不得匍匐前进啊,华夏幸福还是不亏。

这对赌协议签的,华夏幸福不仅一毛不拔,还能倒粘毛。

而且平安入股后还以永续债、普通债权、美元私募债等方式先后提供给华夏幸福近200亿元的资金支持。

03

平安图的是啥

平安看来不图华夏幸福眼前的这点钱,那图什么?

 地产版图的补缺  

据统计,平安重仓了13家房企,与20多家龙头房企都有合作关系。但华夏幸福产业新城的打法在众多房企中可以说是独一份,所以在平安的地产版图上华夏幸福是特别的存在,而且平安此次战略入股,意与华夏幸福进行全面的战略合作,所以具有重要的战略意义。

  未来的成长  

心里想的是一回事,实际行动又是一回事,但在平安入股一年后的华夏幸福战略转型可看出平安真的开始逐渐渗入到华夏幸福,并影响着它向更高一层走去。

2019年业绩发布会上,华夏幸福董事长王文学宣布:公司将从“中国领先的产业新城运营商”,变更为“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”。

2019年,以吴向东为代表的平安开始主导南方的商业地产,董事长王文学还在北方掌舵产业园区与住宅。

但最终他们想要的并不是一个简单的由“产业新城+商业”两种主要业务构成的地产商,而是一个“运营管理平台”。这或许就是一个地产界的“阿里巴巴”。

如果成功了,不仅从重资产转型到了轻资产,成长性也有无限的想象空间。

  产业新城的基因  

这个宏图愿景不一定只有华夏幸福可以实现,但是华夏幸福却是最可能实现的,因为它具有产业新城的基因。

产业新城一条龙的服务积累,让它在思路视野上比其他开放商更宽广,另外硬件方面,还有自己的产业规划研究院和千人的招商团队。

04

结语

国盛证券1月14日发布的研报表示,华夏幸福资产负债率82.09%,对应净负债率214%,剔除预收款的资产负债率78%,现金短债比仍然小于1。不仅全部踩中“三条红线”,若将永续债纳入债务,其财务杠杆将处于更高位。

华夏幸福眼下的困局是短缺的现金流,接踵而至的就是高负债率了。

好在这只是困局并不是死局。

因为钱恰是平安最不缺的,关键是平安是否依然认可华夏幸福在自己版图中的位置,以及华夏幸福对于平安的让步可以做到何种程度。

不知华夏幸福实控人王总5年前看到万科王总呵斥野蛮人入局时,是否有换位思考过,那个答案就是今天华夏幸福破局的选择。

文丨张欣宇

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